Régi-új dologi jogi jogintézmény a Ptk-ban: az építményi jog
A napokban került közzétételre társadalmi egyeztetés céljából egy új, egyes törvényeknek „a gazdaság versenyképességének növelése érdekében” történő módosításáról szóló, még tárgyalás alatt álló jogszabálytervezet, melynek gerincét a hatályos Polgári Törvénykönyv módosítására irányuló javaslatok képezik. A tervezet Ptk.-t érintő főbb pontjai közé tartozik többek között az alzálogjog részletesebb szabályozására, az engedményes jogállására vonatkozó szabályok egyértelműsítése érdekében, a kiválás egy új, speciális esetének, az ún. „leválásnak” a bevezetésére, valamint az építményi jog magyar jogrendszerbe történő be-, illetve visszavezetésére irányuló szándék. Ezek közül jelen cikkünkben az utóbbi, korábban már a hazai jogrendszer részét képező jogintézményt kívánjuk kiemelni, melynek tervezett szabályozását és lehetséges gyakorlati, gazdasági életre gyakorolt hatásait kívánjuk bemutatni.
Az építményi jog fogalma, jellemzői
A jogszabálytervezetben meghatározott építményi jog alapján annak jogosultja az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet létesíthet vagy azt hasznosíthatja, mely alapján jogosult épületet építésére, ennek érdekében az ingatlan igénybevételére, a felépült vagy fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére egyaránt. Az építményi jog egyaránt kiterjed az annak alapján létesített vagy hasznosított épületre és annak alkotórészeire.
Az építményi jog forgalomképes jogosultság, átruházható és jogutódlás tárgyát is képezheti, a közös tulajdonra vonatkozó szabályok alkalmazása mellett egyidejűleg és együttesen több jogosultat is megillethet. Az építményi jog zálogjoggal, az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel megterhelhető, azonban fontos kiemelni, hogy ez nem egyenértékű az ingatlant terhelő jelzálogjoggal.
Az előterjesztés alapján az építményi jog írásba foglalt szerződéssel, határozott időtartamra alapítható, és annak létrejöttéhez a szerződésen kívül a jognak a jogosult javára történő, ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges. A törvényjavaslat lehetőséget biztosít arra, hogy az ingatlan tulajdonosa saját maga, mint jogosult javára alapítsa meg az építményi jogot és azt önállóan zálogosítsa el.
Fontos kiemelni, hogy az építményi jog megszűnik, ha azt a jogosult tizenöt éven át nem gyakorolta, vagy abban az esetben, ha azt ötven évnél hosszabb időre alapították, a megalapítástól számított ötven év elteltével is.
Ahogyan a korábbian is említésre került, az építményi jog forgalomképes, vagyoni értékű jog, melynek keretében kiemelendő, hogy az építményi joggal terhelt ingatlan átruházása vagy megterhelése az építményi jog fennállását nem érinti, illetve az építményi jog átruházása vagy annak megterhelése az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot szintén nem érinti. Ugyanígy kijelenthető, hogy az építményi jogon alapított zálogjog nem korlátozza az érintett ingatlan átruházását vagy biztosítéki jogokkal való megterhelését.
Az építményi jog alapján létesített épület a felek eltérő megállapodásának hiányában – melyre a jogszabály tervezete az épület és a föld elváló tulajdonára vonatkozó szabályok szerint lehetőséget biztosít – az érintett ingatlan alkotórésze marad abban az esetben is, ha az ingatlan tulajdonosa és az építményi jog jogosultja eltérő személyek, automatikusan tehát az építéssel nem jön létre önálló tulajdonjog a felépítmény tekintetében.
Az építményi jog részletes tartalmát és terjedelmét az érintett felek az egyes jogszabályi (ide értve különösen az építési jogi, illetve ingatlan-nyilvántartást érintő előírásokat, így például a helyi építési szabályokat és a beépíthetőség mértékét) keretek között szabadon határozhatják meg, kiemelendő azonban, hogy önmagában a jog alapítása és bejegyzése a törvényjavaslat szerint nem feltételezi az építési engedély meglétét.
A jogintézmény alapítása a felek szabad megállapodása alapján történhet ellenérték nélkül, ingyenesen, vagy visszterhesen is. Utóbbi esetben az építményi jog jogosultja egyszeri és/vagy időszakonként visszatérő szolgáltatás, az úgynevezett építménybér teljesítésére köteles, melynek mértékét és esedékességét a felek a jogot alapító szerződésben kötelesek meghatározni.
Természetesen a fentiek több jogszabály, így az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény irányadó módosítását is indukálják, mely szerint, a törvényjavaslat elfogadása esetén az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlanhoz kapcsolódó bejegyezhető jogok köre kiegészül az építményi jog intézményével.
A jogintézmény legfőképpen a haszonélvezeti joggal állítható párhuzamba, azonban annál erősebb alapot és jogot biztosít a jogosult számára azzal, hogy a haszonélvezeti joghoz képest a szabad használati és hasznosítási jogon túlmenően a szabad rendelkezés jogát is biztosítja mindazokra az építményekre és azok alkotórészeire, amely a jog alapján létrehozásra kerül. Ahogy a korábbiakban is említésre került, az építményi jog átruházható, megterhelhető jog, mely szintén többlet a haszonélvezeti jog kapcsán a jogszabály által biztosított lehetőségekhez képest.
Az építményi jog gyakorlati, gazdasági életre gyakorolt jelentősége
A jogszabálytervezetben foglalt szabályok áttekintése után érdemes megvizsgálni, hogy ez a régi-új jogintézmény milyen lehetséges hatásokat gyakorolhat a gazdasági életre.
Az előterjesztésben foglalt indoklás szerint a gazdasági növekedés és versenyképesség elé akadályokat gördít, hogy a különböző épületek, műszaki berendezések létesítésére irányuló beruházások finanszírozása problémákba ütközik. A nehézséget az okozza, hogy a jövőben létesítendő épület, építmény, műtárgy, felépítmény nem terhelhető jelzálogjoggal, illetve azt ilyen joggal terhelhető hitelfedezetként nem is fogadják el, melyre tekintettel az nem szolgálhat megfelelő hitelbiztosítékként a projekt megvalósítása során szükséges finanszírozáshoz.
Az előterjesztő minisztérium tipikus példaként említi e körben a naperőművi beruházásokat, hiszen ezek esetében a befektetés értékét nem kizárólag a létesítésre és beépítésre kerülő eszköz, hanem az adott földterülethez kapcsolódó, erőművi engedély és a hosszútávú átvételi garancia jelenti.
Az építményi jog magyar jogba történő ismételt bevezetésével az ilyen beruházások finanszírozásának háttere a jelenleg használat rendszerekhez képest jóval egyszerűbb alapokra lenne helyezhető. A megújuló energiával kapcsolatos beruházásokhoz hasonlóan az építményi jog jelentős szerepet tölthet be közterületeken, illetve azok alatt, vagy akár felett megvalósuló építési beruházások (például aluljárók, hidak, mélygarázsok, alagutak) finanszírozásának megkönnyítése során is, mely egyben élénkítheti a gazdasági életet is. A jogintézmény bevezetésének aktualitását indokolja továbbá, hogy ezzel párhuzamosan folyamatban van az ingatlan-nyilvántartási jog teljeskörű megújítása is, mely megfelelő alapot és lehetőséget szolgáltat az építményi jog újbóli beépítésére a jogrendszerünkbe.
