Magyarországon általánosan még nem terjedt el, de angolszász területeken már bevett gyakorlat, hogy nagyobb értékű ingatlan, elsősorban kereskedelmi és ipari ingatlan, vagy az ingatlant tulajdonló társaság megvásárlásával egyidejűleg vevő ún. jogcímbiztosítást („title insurance”) köt. Mit jelent ez a gyakorlatban? Ezt foglalta össze a Kapolyi Ügyvédi Iroda alábbi cikkében.
A jogcímbiztosítás megkötésével a vevő egy harmadik személyre, azaz a biztosító társaságra hárítja tovább – a biztosítási szerződésben meghatározott biztosítási díj megfizetése ellenében – azt a kockázatot, hogy az ingatlan vagy az ingatlantársaság feletti tulajdonjogi jogcím sérült, ami a vevő tulajdonszerzését korlátozza vagy megakadályozza. Ebben az esetben ugyanis a biztosítási szerződés feltételei szerint a jogcímbiztosító a vevő felmerülő kárát megtéríti. Jogosan merül fel a kérdés, hogy Magyarországon, ahol az ingatlan-nyilvántartás naprakész, közhiteles nyilvántartásnak minősül, továbbá a cégnyilvántartás is átfogó, megbízható információkat nyújt, mégis milyen rejtett kockázatok merülhetnek fel, vagyis miért lehet szükség jogcímbiztosítás megkötésére? A kérdést még jobban árnyalja, hogy nagyobb értékű kereskedelmi, illetve ipari ingatlan vagy az azt tulajdonló társaság megvételét megelőzően a vevő szinte minden esetben megbíz egy ügyvédi irodát azzal a céllal, hogy az az adásvételi/átruházási szerződés megkötése előtt minden ingatlannal/társasággal kapcsolatos jogi kockázatot kiszűrjön, és minden olyan tényezőt feltárjon, ami megakadályozhatja vagy korlátozhatja a vevő ingatlan/társaság feletti tehermentes jogszerzését. A vevő a feltárt kockázatok ismeretében dönthet arról, hogy az átruházásról szóló szerződést változatlan feltételek mellett vagy esetlegesen csökkentett vételár ellenében, illetve a szerződésbe beépített plusz biztosítékok mellett köti meg. Mindemellett úgy is dönthet, hogy az ügyletet nem köti meg.
A Kapolyi Ügyvédi Irodát számos esetben kérte fel jogcímbiztosító társaság nagyobb értékű ingatlan vagy ingatlant tulajdonló társaság adásvételével kapcsolatban, hogy mérje fel a vevőt (és közvetetten a biztosító társaságot) érintő potenciális kockázatokat. Ilyen irányú tapasztalataink alapján úgy látjuk, hogy bár a jogcímbiztosítást elsősorban olyan külföldi befektetők kötik meg, akik új szereplők a magyar piacon, és így a vonatkozó magyar jogszabályi rendelkezéseket, hatósági eljárási szabályokat még nem ismerik, a jogcímbiztosítás megkötése mégis indokolt lehet a piacot már jól ismerő befektetők számára is. Természetesen eltérőek a vevői kockázatok, amikor magát az ingatlant kívánja megvásárolni („asset deal”) vagy amikor – általában adóoptimalizálási célból – az ingatlant tulajdonló társaságot kívánja megszerezni („share deal”).
Ingatlan megvásárlása esetében általánosságban elmondható, hogy a közhiteles ingatlan-nyilvántartás, illetve az ingatlanról lekért tulajdoni lap alapvetően megbízható és teljes körű információt nyújt az ingatlan tulajdonosi viszonyairól és terheiről vagy az azt érintő perekről. A közhitelességet és a megbízhatóságot a Polgári Törvénykönyv és az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény vonatkozó rendelkezései biztosítják, amelyek alapján az ingatlan feletti tulajdonjog, illetve az ingatlant terhelő, harmadik személyt illető egyes jogosultságok (pl. jelzálogjog, vételi jog, elővásárlási jog, végrehajtási jog, telki szolgalmi jogok stb.) az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkeznek. Ez egyrészről azt jelenti, hogy az illetékes földhivatal a bejegyzés előtt a benyújtott okiratok jogszerűségét is megvizsgálja, azaz a szerződéses dokumentáció felett bizonyos fokú kontrollt lát el. Másrészről pedig elmondható, hogy az ingatlant alapvetően csak azok a terhek terhelik, amelyek az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzésre/feljegyzésre kerültek. Fontos kivételt képezhet valamely jogszabályon alapuló, harmadik személyt illető elővásárlási jog (pl. számos budapesti ingatlan esetében az illetékes kerületi önkormányzatot, a Fővárosi Önkormányzatot vagy a Magyar Államot elővásárlási jog illeti meg), amely tekintet nélkül az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre fennáll. Mivel az elővásárlási jog megsértésével megkötött adásvételi szerződést az elővásárlási jog jogosultja megtámadhatja, a vevő az ingatlan feletti tulajdonjogot annak ellenére elveszítheti, hogy a vételárat már megfizette.
A helyzet azonban nem ennyire egyértelmű akkor, ha a vevő nem az ingatlant vásárolja meg, hanem az ingatlant tulajdonló társaságban kíván részleges vagy kizárólagos részesedést szerezni. A Magyarországon székhellyel rendelkező gazdasági társaságok döntő többsége korlátolt felelősségű társaságként működik, share deal-ek esetében tehát a vevő az ingatlant tulajdonló projektcég üzletrészeit szerzi meg. A cégnyilvántartás, illetve a cégnyilvántartásba való bejegyzés azonban korántsem biztosít ugyanakkora védelmet, és nyújt valós képet az üzletrésszel kapcsolatos jogosultságokról, mint az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanok állapotáról. Az illetékes cégbíróság az üzletrész átruházásakor az üzletrész feletti tulajdonosváltozást a céltársaság ügyvezetése által benyújtott társasági dokumentumok alapján vezeti át a cégnyilvántartásban. Ebben az eljárásban tehát a cégbíróság nem vizsgálja az üzletrész átruházásáról szóló szerződést, vagyis a fentiekben ismertetett kontrollt kizárólag a társasági dokumentumok esetében látja el, az azok alapjául szolgáló szerződés esetében nem. Sokkal inkább a megszerezni kívánt „céltársaság” ügyvezetésének felelőssége, hogy megvizsgálja, a hozzá bejelentett üzletrész átruházás megfelel-e a jogszabályi követelményeknek. Például, hogy az átruházás alapjául szolgáló szerződés cégszerűen került-e aláírásra, illetve nem tartalmaz-e olyan rendelkezést, ami jogszabályi tilalomba ütközik. A céltársaság ügyvezetésének feladata továbbá az aktualizált tagjegyzék vezetése és a céltársaságban történt változás bejelentése a cégbíróság számára. Ennek megfelelően a vevő számára komoly kockázatot jelenthet, ha a céltársaság ügyvezetése a fenti feladatokat valamely korábbi tulajdonosváltozás esetében nem vagy nem kellő körültekintéssel végezte el.
Mivel a fentiek miatt az új tulajdonos bejegyzésére irányuló cégeljárásban nem derül ki, ha az üzletrész átruházásáról szóló szerződés olyan hibában szenved, amely az átruházást érvénytelenné teszi, a jogi átvilágítás során nagyon fontos lehet a share deal-ek kapcsán bekérni és megvizsgálni a céltársaság alapítását követően megkötött üzletrész átruházási szerződéseket. A fentieken túlmenően az üzletrészt terhelhetik olyan szerződéssel alapított terhek (pl. vételi jog, elővásárlási jog) is, amelyek a cégnyilvántartásból egyáltalán nem ismerhetőek meg. Mindebből következik, hogy a vevő – kockázatát és kitettségét ellensúlyozandó – a gyakorlatban az üzletrész átruházási szerződésekben rendkívül részletes és kiterjedt szavatosságvállalásokat követel meg az eladótól az üzletrész per-, teher- és igénymentességének vonatkozásában. Sajnos azonban egy nagyon jól átgondolt és szigorú szavatossági struktúra sem jelenthet kielégítő biztonságot a vevő számára, amennyiben az üzletrész nem ismert terhekkel bír, vagy az üzletrész átruházása az átruházási láncolat hibája miatt nem valósul meg. Például amikor valamely korábbi üzletrész átruházási szerződés esetleges érvénytelensége következtében az üzletrész tényleges tulajdonosa nem az eladó. Számos esetben mégis az tapasztalható, hogy a beruházó annak eldöntése kapcsán, hogy az adott ingatlant asset deal vagy share deal konstrukció útján szerzi meg, főként adóoptimalizálási szempontokra koncentrál és a fentebb kifejtett anyagi és jogi kockázatok felett „elsikkad” a figyelme.
Fontos hangsúlyozni, hogy még az ingatlan-nyilvántartás és a cégnyilvántartás közhitelessége, az ingatlan vagy az ingatlant tulajdonló társaság megfelelően elvégzett jogi átvilágítása, illetve az adásvételi szerződésbe beépített jól átgondolt szavatossági struktúra sem zárják ki azt, hogy harmadik személy a szerződés valamely rendelkezésének érvénytelenségére hivatkozva bíróság előtt támadja meg az adásvételi/átruházási szerződést. Előfordulhat például, hogy a felszámoló a felszámolás alatt álló cég által korábban kötött szerződését azon a jogcímen támadja meg, hogy a felszámolás alatt álló eladó a tulajdonát képező ingatlant a tényleges forgalmi értékénél lényegesebben alacsonyabb vételáron idegenítette el. A vevői szavatossági igények érvényesítése is rendkívül hosszú, elhúzódó folyamat lehet, amennyiben az eladó nem működik együtt a károsult vevővel. A vevőre hárul ugyanis annak bizonyítása, hogy az eladó valamely általa vállalt szavatosságot megsértette, illetve a vevő köteles bizonyítani a szavatosság megsértéséből eredő kárának mértékét is.
A fentebb vázolt bizonytalanságokra jó biztosítékot jelenthet a bevezetőben említett jogcímbiztosítás intézménye. A biztosító társaság többek között fizethet a vevő számára, ha az ingatlan/üzletész átruházója nem volt jogszerű tulajdonosa az ingatlannak/üzletrésznek, az ingatlant/üzletrészt nem ismert jelzálogjog, vételi jog, elővásárlási jog, illetve harmadik személyt illető egyéb jogosultság terheli, illetve az ingatlan/üzletrész átruházása valamely átruházási korlátozás miatt érvénytelen. A jogcímbiztosítás ezen kívül más esetekben is felhasználható. Egyrészt, ha valamely korábbi átruházási szerződés érvénytelensége miatt (pl. nem cégszerűen vagy taggyűlési jóváhagyás nélkül aláírt szerződés) a látszólag az eladóig elvezető átruházási láncolat mégsem szakadatlan, és ezért harmadik személy esetleg erősebb jogcímmel rendelkezik az üzletrészre. Vagy pedig, ha az üzletrész átruházásával kapcsolatos szerződéses vagy társasági dokumentumok hibásak, ami miatt az átruházás cégnyilvántartásba nem jegyeztethető be. A jogcímbiztosítás megfelelő eszköz lehet arra is, hogy a beruházó a számára ismert vagy ismeretlen (pl. csalás, hamisítás, érvénytelen képviselet) kockázatokból eredő károktól megvédje magát. A vevő a biztosítás megkötésével bizonyos díj megfizetése ellenében lényegében kiszervezheti a kockázatait és elkerülheti a nagyobb veszteségeket, illetve a hosszadalmas, elhúzódó jogi procedúrákat.
