A koronavírus-járványra nem mindig hivatkozhatnak vis maiorként a szállodaipar és kiskereskedelmi szektor bérlői

A koronavírus-járvány miatti korlátozó intézkedések különösen érzékenyen érintik a szállodaipari és a kiskereskedelmi bérlőket. Sokan önhibájukon kívül nem tudják kigazdálkodni a bérleti díjat, ugyanakkor a veszteségből eredő díjcsökkentési igényt a bérbeadónak sem kell elfogadnia. A Kapolyi Ügyvédi Iroda szakértője szerint a turisztikai szektorban működő vállalkozásokat bizonyos mértékben védi a veszélyhelyzetre vonatkozó egyik kormányrendelet, a kiskereskedelmi szektorban azonban úgy tűnik, csak a bérbeadók és bérlők közötti megállapodás jelenthet megoldást. A vis maiorra történő hivatkozás egyik szektorban sem lenne bíróság előtt könnyen megvédhető.

A koronavírus-járvány nehéz helyzetbe hozott számos olyan vállalkozást, amely bérelt helyen működik és ez felveti azt a kérdést, hogy milyen jogi lehetőségei vannak a bérlőknek a díjak csökkentésére vagy a fizetés késleltetésére. Az egyik leginkább érintett szektor a turizmus: a március 28-tól életbe lépett kijárási korlátozás szigorúan értelmezve megtiltja a hotelekben történő szálláshely-szolgáltatás igénybevételét. Ezt megelőzően is több hotel bezárását, átmeneti szünetelését eredményezte a március 16-án bevezetett korlátozás, amelynek eredményeképpen külföldi magánszemélyek Magyarországra nem utazhatnak be. A kiskereskedelem egyes szereplőit is komolyan érinti a járványhelyzet, hiszen a kormányzati intézkedések kifejezetten nem tiltják ugyan az olyan üzletek nyitva tartását, amelyek nem a napi fogyasztáshoz szükséges alapvető fontosságú cikkeket árusítanak (ilyen például a könyvesbolt és a ruhaüzlet), a kijárási korlátozás miatt a vásárlók elmaradása azonban közvetett módon mégis az üzletek bezárását eredményezheti.

A szállodákat védi a kormányrendelet, a kiskereskedelmi üzleteket nem

Dr. Rada Mátyás, a Kapolyi Ügyvédi Iroda munkatársa szerint a szállodaingatlant üzemeltető bérlőknek átmeneti segítséget jelenthet, illetve a bérbeadókkal szembeni alkupozíciójukat erősítheti az a kormányrendelet[1], amely kimondja, hogy többek között a turisztikai szolgáltatást nyújtó ágazatok esetében a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó bérleti szerződéseket 2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni, valamint a veszélyhelyzet ideje alatt a bérleti díj nem emelhető. A kormányrendelet értelmében tehát a bérbeadó az említett időpontig nem szüntetheti meg a bérleti szerződést rendkívüli felmondással, amennyiben a bérlő a bérleti díj megfizetését bevételek hiányában nem tudja teljesíteni. Mindez azonban nem zárja ki, hogy a bérbeadó továbbra is követelje a bérleti díjakat, illetve a késedelmes fizetés miatt késedelmi kamatra, illetve esetlegesen késedelmi kötbérre igényt tartson. A plázákban, bevásárlóközpontokban és egyéb épületekben található üzletek bérlői ugyanakkor nem részesülnek jogszabályi védelemben a nyilvánvaló nyitvatartási és vásárlási korlátozások ellenére sem.

A bíróság előtt a vis maior nehezen védhető, ezért a közös megegyezés a megoldás

Felmerül a kérdés, hogy túlélésük érdekében a kereskedelmi és szálláshely-szolgáltatási tevékenységet folytató bérlők alappal hivatkozhatnak-e a koronavírus-járványra, mint olyan vis maior helyzetre, amely mentesíti őket a bérleti díj megfizetésének kötelezettsége, illetve a bérleti díj késedelmes megfizetéséből eredő szerződésszegésért való felelősség alól. A Kapolyi Ügyvédi Iroda munkatársa szerint mivel a bérleti szerződésekben a vis maior általában olyan, a felek ellenőrzési körén kívül eső eseményeket jelent, amelyek a bérlet tárgyául szolgáló épületet vagy annak egy részét károsítják vagy elpusztítják, a bérleményt a bérlő számára birtokolhatatlanná vagy használhatatlanná teszik (ilyen például tűz, árvíz, vagy akár háborús események), a koronavírus-járvány okozta helyzet kapcsán a „használhatatlanság” új értelmezése merülhet fel. A Kapolyi Ügyvédi Iroda álláspontja szerint ugyanakkor jelen pillanatban támogató jogértelmezés hiányában teljes biztonsággal nem mondható ki, hogy egy bérlő sikerrel tudna bíróság előtt arra hivatkozni, hogy a járvány miatt a bérleményt az adott célra nem tudta használni, ezért mentesül a bérleti díj megfizetése alól. Mindemellett azért is kérdéses, hogy ez a hivatkozás megállja-e a helyét bíróság előtt, mert a létező joggyakorlat alapján leginkább a bérlő üzleti kockázata, ha adott esetben ellenőrzési körén kívül eső ok miatt nem tudja teljesíteni a bérleti díj megfizetésére vonatkozó kötelezettségét. A bérbeadótól pedig nem várja el egyetlen jelenleg hatályos jogszabályi rendelkezés sem, hogy átvállalja annak kockázatát, ha egy hotel vagy egy üzlet működtetése veszteséges. Mivel a koronavírus-járvány és annak hatásai példa nélküliek, így a bérleti szerződésekben általában nincsenek is olyan részletes rendelkezések, amelyek a bérlők számára a helyzetre szabott engedményeket, enyhítéseket tennének lehetővé.

Üzleti megfontolásból azonban a bérbeadóknak hosszú távon mindenképpen jelentősebb érdeke fűződhet az egyébként megbízható bérlők megtartásához, mint a bérleti díjak szigorú behajtásához, valamint a késedelmes fizetés miatti szankciók alkalmazásához. Az érintett szektorokban máris számos esetben tapasztalható, hogy a bérbeadó és a bérlő a bérleti szerződések módosításáról egyeztetéseket folytatnak, és a bérbeadók különféle könnyítéseket biztosítanak a bérlők számára. Dr. Rada Mátyás mindazonáltal emlékeztet rá, hogy a könnyítések megadását inkább a bérbeadó üzleti érdekei diktálják, nem pedig a szerződésből vagy valamely jogszabályból eredő konkrét előírások, illetve hogy a már említett támogató jogszabályozás hiányában jelen válságos időszakban a bérbeadók és a bérlők fokozottabb együttműködése és egyeztetése jelenthet átmeneti megoldást.

[1] 47/2020. (III. 18.)