2025. január 28. napjától kezdődően módosul az elsőfokú peres eljárás illetéke, mely következtében a kisebb értékű perek megindítása olcsóbbá, míg a jelentősebb pertárgyértékű perek kezdeményezése drágábbá válik. Mindez pedig az alternatív vitarendezési módokat, mindenekelőtt a választottbíráskodást teheti népszerűbbé. 2025. február 8. napjától kezdődően lényegében jogszabályi szintre emelkedik a Kúria ügyvédi díjakkal kapcsolatban kialakított iránymutatása, mely következtében a pernyertes felek nagyobb mértékben számíthatnak a perköltségként felszámított ügyvédi munkadíjak megtérítésére.  

Illetéket érintő változások

Az illetéktörvény szerint az elsőfokú peres eljárás megindításakor jelenleg főszabály szerint a pertárgy értékének 6%-ával megegyező mértékű illetéket kell fizetni. Az illeték mértéke azonban egyetlen esetben sem lehet magasabb, mint 1.500.000 forint. Mindez azt jelenti, hogy a felperes által fizetendő kereseti illeték mértéke akkor sem lehet magasabb 1.500.000 forintnál, ha a felperes a perben több százmillió forint értékben érvényesít követelést.

2025. január 28. napjától azonban jelentősen változik a kereseti illeték mértéke. A jogalkotó egyrész megszünteti a fent hivatkozott 1.500.000 forint értékű felső küszöbértéket, másrészt eltörli a korábbi, pertárgyérték 6%-án alapuló rendszert. A korábbi szabályozás helyett a jogalkotó egy kilenc sávból álló rendszert vezet be, mely a következők szerint épül fel:

Pertárgyérték	Illeték mértéke
300.000 forintig	18.000 forint
300.001–3.000.000 forintig	18.000 forint és a 300.000 forint feletti rész 4,5%-a
3.000.001–10.000.000 forintig	139.500 forint és a 3.000.000 forint feletti rész 5%-a
10.000.001–30.000.000 forintig	489.500 forint és a 10.000.000 forint feletti rész 7%-a
30.000.001–50.000.000 forintig	1.889.500 forint és a 30.000.000 forint feletti rész 4,5%-a
50.000.001–100.000.000 forintig	2.789.500 forint és az 50.000.000 forint feletti rész 2,5%-a
100.000.001–250.000.000 forintig	4.039.500 forint és a 100.000.000 forint feletti rész 2%-a
250.000.001–500.000.000 forintig	7.039.500 forint és a 250.000.000 forint feletti rész 0,5%
500.000.001 forint felett	8.289.500 forint és az 500.000.000 forint feletti rész 0,5%-a

A lakástulajdonnal kapcsolatos jogviták esetén azonban, ha a pertárgyértéke a 250 millió forintot nem haladja meg, a fenti táblázatban meghatározott illeték felét, de legalább 489.500 forintot kell kereseti illetékként megfizetni.

Megállapíthatjuk, hogy a kisebb értékű perek esetén (például, ha a perben érvényesített követelés értéke 8-10 millió forint között mozog) a kereseti illeték mértéke a jelenleg irányadó illetékhez viszonyítottan valamelyest csökken. Ugyanakkor számításaink szerint, ha a pertárgyérték meghaladja a 25 millió forintot a kereseti illeték mértéke a jelenlegi szabályozáshoz viszonyítva növekedni kezd. Jelentős, 500 millió forintot meghaladó pertárgyértékkel bíró jogviták esetén a keresetindítás számottevően drágábbá válik.

Az utóbbi hetekben szakmai konszenzus alakult ki azzal kapcsolatban, hogy a jövőben a felek jogvitáik rendezése során nagyobb valószínűséggel vesznek igénybe alternatív vitarendezési módokat, mint például a választottbírósági eljárásokat és a mediációt. Meglátásunk szerint a jogszabályi változás akár arra is sarkalhatja a feleket, hogy jogvitájukat peren kívüli egyezségkötéssel rendezzék.

Megjegyezzük azonban, hogy a jogszabályváltozás nem érinti sem a másodfokú, sem pedig a felülvizsgálati eljárás illetékét. A másodfokú eljárás illetéke a továbbiakban is a pertárgyérték 8%-a, azonban legfeljebb 2,5 millió forint, míg a felülvizsgálati illeték a pertárgyérték 10%-a, de legfeljebb 3,5 millió forint marad. Nem érinti továbbá a jogszabályváltozás azoknak a pereknek az illetékét, ahol a jogszabály tételesen meghatározza a kereseti illeték összegét (pl. házassági bontóper).

Ügyvédi munkadíjakat érintő változások

 Amennyiben a peres eljárás során ügyvéd vagy ügyvédi iroda látja el a fél képviseletét, úgy a felek az ügyvédi munkadíj mértékéről az ügyfél és az ügyvéd közötti megbízási szerződésben állapodhatnak meg. A megbízási szerződésben kiköthető többek között az egész eljárásra kiterjedő fix díjazás, óraalapú elszámolás, az egyes eljárási szakaszokhoz kapcsolódó díj, illetve sikerdíj is.

A peres felek választásuk szerint a perben perköltségként felszámíthatják az ügyvédi megbízási szerződésben kikötött ügyvédi díjat, illetve kérhetik a vonatkozó jogszabályok által, a pertárgy értékéhez igazodó ügyvédi munkadíj megállapítását.

Hosszú időn keresztül a bírói gyakorlat mérsékelte a felszámított ügyvédi munkadíjak összegét, ami azzal a következménnyel járt, hogy a pernyertes fél gyakran nem tudta áthárítani a pervesztes félre a jogi képviselő részére kifizetett ügyvédi munkadíjakat. A Kúria azonban a korábban kialakult bírói gyakorlatot 2024 tavaszán jelentősen módosította (Pfv.II.20.887/2023/6).

A Kúria kimondta, hogy az óradíjas elszámolás alapján felszámított összeg csak akkor mérsékelhető, ha az a piaci viszonyoktól lényegesen eltér és a józan ésszel nyilvánvalóan ellentétes. Hangsúlyozta továbbá a Kúria, hogy az ügyvédi munkadíj megállapítása során sem a beadványok oldalszámát, sem a tárgyalási órák számát nem lehet alapul venni, ugyanis a jogi képviselet ellátása során más típusú feladatok is felmerülnek (például ügyféllel való konzultáció, felkészülés, irattanulmányozás). A Kúria kimondta azt is, hogy az ügyvédi munka minősége sem értékelhető, ugyanis, ha erre lehetőség nyílna, a bíróság arra a következtetésre juthatna, hogy a jogi képviselő munkája pernyertesség ellenére sem volt megfelelő.

A Kúria iránymutatása szerint a perköltség mérséklése során a bíróság indokolásának konkrét peradatokon kell alapulnia. Az indokolási kötelezettség hangsúlyozása és a fenti kritériumok megfogalmazása egyértelműen a pernyertes feleknek kedvez, ugyanis a Kúria iránymutatása alapján a pernyertesek sokkal nagyobb mértékben terhelhetik át a perköltségként felszámított ügyvédi munkadíjat a pervesztes félre, mint azt a korábbi bírói gyakorlat fényében tehették.

A Kúria fent hivatkozott határozata precedensképes, azt az alsóbb fokú bíróságoknak követniük kellene. Tapasztalataink szerint a bíróságok többsége a Kúria iránymutatását alkalmazni kezdte, ugyanakkor eseti jelleggel eltérő példák is ismeretesek.

A fenti folyamatokat az Igazságügyi Minisztérium is felismerte, mely következtében a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi és kamarai jogtanácsosi költségekről szóló 17/2024. (XII.9.) IM rendelet megalkotásával 2025. február 8. napjától kezdődően jogszabályi szintre emelkedik a Kúria fent hivatkozott iránymutatása.

Az új IM rendelet alapján ügyvédi munkadíjak felszámítására továbbra is sor kerülhet az ügyvéd és az ügyfél között létrejött megbízási szerződés alapján, azonban továbbra is lehetőség lesz az ügyvédi munkadíj pertárgyértékhez igazodó felszámítására is.

A bíróságok a peres eljárásban felszámított ügyvédi munkadíjat a jövőben már sokkal szűkebb körben mérsékelhetik.

Lényeges változás, hogy a bíróság a továbbiakban kizárólag az ellenérdekű fél kérelmére mérsékelheti a pernyertes fél által felszámított ügyvédi munkadíjat. Az új szabályozás két okot nevesít, amikor a bíróságok mérsékelhetik az ügyvédi munkadíj mértékét: egyrészt erre akkor kerülhet sor, ha a munkadíj az érvényesíteni kívánt joggal nem áll összefüggésben és ezért szükségtelenül merült fel vagy, ha a ténylegesen kifejtett tevékenységhez képest aránytalan mértékű.

Lényeges korlát, hogy a megbízási szerződés alapján felszámított ügyvédi munkadíj főszabály szerint legfeljebb csak 50%-kal csökkenthető. Ennél nagyobb mértékű csökkentésre csak kivételesen kerülhet sor akkor, ha a felszámított ügyvédi munkadíj kirívóan eltúlzó és ellentétes a piaci viszonyokkal és a józan ésszel. A jogalkotó lényegében a Kúria által megfogalmazott követelményeket emelte jogszabályi szintre a részletes indokolási kötelezettség előírásával.

Meglátásunk szerint az ügyvédi munkadíjak felszámításával kapcsolatos jogszabályváltozás következtében a pernyertes felek nagyobb eséllyel számíthatnak arra, hogy az eljáró bíróságok a pervesztes felet a felszámított ügyvédi munkadíj teljes megfizetésére fogják kötelezni.

Amennyiben pereskedéssel vagy vitarendezéssel kapcsolatban kérdése merülne fel, kérjük keresse kollégáinkat bizalommal.

A fenti tájékoztató összefoglaló jelleggel készült, így szükségszerűen nem terjed ki valamennyi releváns kérdésre, annak tartalma nem minősül jogi tanácsadásnak.

 

2025. január 1-jétől jelentős változás lép életbe a vállalkozások számára: bevezetésre kerül a TEÁOR’25, amely a gazdasági tevékenységek egységes osztályozási rendszerének frissített változata. Ez minden cég számára új TEÁOR-kódot jelent, amelyet a NAV automatikusan módosít és rögzít.

Mi történik a TEÁOR-kódokkal?

• Automatikus átvezetés: A NAV 2025. január 31-ig automatikusan módosítja azokat a főtevékenységeket és egyéb tevékenységeket azonosító TEÁOR-kódokat, amelyek az új TEÁOR’25 rendszerbe fordítókulcs alapján átsorolhatók. Ezeket a változásokat a NAV a cégjegyzékben is átvezeti.
• Bejelentési kötelezettség:
  • Ha a cég módosítani kívánja a NAV által automatikusan átvezetett főtevékenység kódot, ezt legkésőbb 2025. július 1-ig be kell jelentenie az új TEÁOR’25 kódok alapján.
  • Az egyéb, nem automatikusan átsorolt tevékenységeket szintén 2025. július 1-ig kell bejelenteni.
• Automatikus törlés: Azok az egyéb tevékenységeket azonosító TEÁOR-kódok, amelyeket a fordítókulcs alapján nem lehet átsorolni, 2025. augusztus 31-ig törlésre kerülnek.

Mit kell tenni a létesítő okirat módosításával kapcsolatban?

A létesítő okiratokat is módosítani kell, hogy megfeleljenek az új TEÁOR’25 kódoknak.

Ennek határideje:

• Legkésőbb a 2025. július 1-jét követő első cégjegyzékben vezetett adat változásakor kell benyújtani a módosított létesítő okiratot.

Fontos, hogy ha a létesítő okirat módosítása kizárólag a TEÁOR’25-nek való megfelelést szolgálja, a változásbejegyzési kérelem illeték és közzétételi költség megfizetése nélkül nyújtható be.

Hivatalosan 2024. július 1. napján hatályba lépett és elindult a jelentős érdeklődés által övezett és a kihirdetés óta már több alkalommal módosított, sokak által csak „Golden Visa” vagy „Aranyvízum” néven ismertté vált vendégbefektetői program. Ezáltal a harmadik országbeli befektetők előtt jogszabályi szinten megnyílt a lehetőség, hogy vendégbefektetői vízum, majd az alapján a 10+10 éves tartózkodást lehetővé tévő vendégbefektetői tartózkodási engedély iránti kérelmet terjesszenek az illetékes szervek elé.

A jogszabályi rendelkezések ellenére a befektetők további várakozásra kényszerülnek a program effektív megindításáig, illetve a befektetések megvalósítását megelőzően, melynek okait és az azokat kísérő körülményeket jelen cikk bekezdésein keresztül dr. Gortva Martin, irodánk ügyvédje és a Nemzetközi Mobilitási csoportunk vezetője próbálja feltárni és ismertetni.

A vendégbefektetői program

A helyzet elemzésének első lépéseként röviden szükséges áttekintenünk a már több alkalommal módosított program jelentősebb szabályait. A tartózkodási engedély megszerzésének legfőbb feltétele, más egyéb, főként technikai és (nemzet)biztonsági előírásoknak történő megfelelés mellett, hogy a vendégbefektető az alábbi, jogszabályban meghatározott befektetések valamelyikét megvalósítsa:

1. a Magyar Nemzeti Bank által nyilvántartásba vett, és speciális követelményeknek megfelelő alapkezelő által kezelt ingatlanalap által kibocsátott, legalább 250 000 euró összegű befektetési jegy megszerzése,
2. legalább 500 000 euró összegnek megfelelő értékű, magyarországi, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, saját helyrajzi számmal rendelkező lakóingatlan megvásárlása;
3. legalább 1 000 000 euró értékben, oktatási, tudományos kutatási, művészeti alkotótevékenység támogatása céljából pénzbeli adomány nyújtása valamely közfeladatot ellátó közérdekű vagyonkezelő alapítvány által fenntartott felsőoktatási intézmény részére.

A vendégbefektetői tartózkodási engedélyt megszerezni kívánó harmadik országbeli állampolgár első lépésként egy 6 hónapos érvényességi idővel bíró vendégbefektetői vízumot köteles igényelni, melynek előfeltétele valamely, fentiekben rögzített befektetés megvalósítása, vagy ennek alternatívájaként írásbeli kötelezettségvállalás benyújtása arra vonatkozóan, hogy a befektető vállalja legalább az egyik befektetés megvalósítását a vendégbefektetői vízum kiadását követő három hónapon belül.

A fentiek alapján úgy tűnhet, hogy minden adott ahhoz, hogy a vendégbefektetői tartózkodási engedélyt megszerezni kívánó, befektetési előfeltételeket teljesítő harmadik országbeli befektetők éljenek a program adta lehetőségekkel, azonban a gyakorlatban a befektetni kívánó magánszemélyek az első két kategória kapcsán azzal szembesülnek, hogy a program tényleges indulása még várat magára, melynek körülményeit és okait megkíséreljük közelebbről feltárni.

Az ingatlanalapokba történő befektetésekkel kapcsolatos körülmények

A vonatkozó jogszabályok és végrehajtási rendeletek speciális előírásokat és követelményeket írnak elő mind a programban részt venni kívánó alapkezelők, mind az általuk kezelt ingatlanalapok részére, mely részletszabályok a jogszabálytervezet első alkalommal történő kihirdetését és elfogadását követően is több alkalommal módosításra kerültek. Az egyik ilyen, jelentős feltétel szerint kizárólag olyan ingatlanalap által forgalmazott befektetési jegyek megszerzése felel meg a program követelményeinek, melynek alapkezelője az Alkotmányvédelmi Hivatal által vezetett, úgynevezett „minősített piaci szereplők jegyzékén” szerepel. A minősített piaci szereplők jegyzékére történő regisztráció előfeltétele az Alkotmányvédelmi Hivatal által lefolytatott, speciális, cégellenőrzést, személyellenőrzést, valamint a gazdasági szereplő tevékenységi területének vizsgálatát is magában foglaló, előzetes minősítési eljárás lefolytatása, és annak pozitív eredménnyel való lezárása. Az eljárás önmagában is rendkívül időigényes, azonban a speciális, minősített piaci szereplők jegyzékére vonatkozó részletszabályok és követelmények, illetve az alapkezelőkkel szembeni, a jegyzékre kerüléssel kapcsolatban támasztott elvárások kizárólag a program hivatalos indulását megelőző hetekben, 2024. májusában kerültek kihirdetésre.

Mindezen körülmények együttes fennállása azt eredményezte, hogy a programban részt venni kívánó alapkezelők által az Alkotmányvédelmi Hivatal előtt kezdeményezett előzetes minősítési eljárások a program hivatalos, 2024. július 1. napi megindításakor még nem kerültek lezárásra, sőt, azok jelentős része még a mai napig folyamatban van, melyre tekintettel  jelenleg nincs a piacon olyan szereplő, amely megfelel a jogszabály által támasztott feltételeknek, és rendelkezik az előírt speciális minősítéssel. Ebből adódóan a jogszabályi követelményeknek megfelelő befektetési jegy, „termék” sincs még a piacon, melyet a befektetők megvásárolhatnak.

A fenti minősítési eljárások lefolytatása mellett további jelentős akadályokat gördítenek a program elé a szabályozást érintő bizonytalanságok és nyitott, főként tőkepiaci és ingatlanjogi területeket érintő kérdések, melyek a vendégbefektetői programot megelőzően is már rendkívüli komplexitással bírtak. A jogalkotó a program kapcsán több szintű, technikai és megfelelőségi előírást is megfogalmaz az alapokkal és alapkezelőkkel szemben, melyek értelmezése, teljesíthetősége azonban a hatályos rendelkezések alapján jelentős bizonytalanságokat szül és további kérdéseket eredményez a szakmai szereplők előtt. Ezen körülmények tisztázása és pontosítása még a jogalkotó előtt álló feladat és egyben fontos előfeltétele a tartózkodási engedély megszerzéséhez szükséges, a program szabályainak megfelelő „termék” létrehozásának és ezáltal program effektív megindíthatóságának. Mindezekre tekintettel megalapozott feltételezéssel várható a programmal kapcsolatos további részletszabályok bevezetése.

Vitathatatlan, hogy ugyan az elvi lehetőség már nyitva áll a harmadik országbeli állampolgárok előtt, hogy vendégbefektetői vízum igénylése iránti kérelmet nyújtsanak be az illetékes hatóság részére, azonban fontosnak tartjuk újfent kiemelni, hogy az irányadó szabályozás hatályos szövegezése szerint ugyan a vendégbefektetői vízum maximális érvényességi ideje hat hónap, azonban a kérelmezőnek nyilatkoznia szükséges arról, hogy mely befektetési kategória szerinti befektetés megvalósítását vállalja a vendégbefektetői vízum kiadását követő három hónapon belül. A megfelelő „termék” jelenlegi hiánya azonban magában hordozza annak a veszélyét, hogy a befektető a vállalt határidőn belül objektíve nem lesz képes teljesíteni a befektetését és vízuma lejár, mielőtt a megfelelő körülmények előállnának.

Befektetés lakóingatlanba

A bevándorlási törvény első tervezete és kihirdetett változata szerint a legalább 500.000,- Euro értékű lakóingatlanba történő befektetésen keresztüli vendégbefektetői tartózkodási engedély megszerzésének lehetősége a befektetési jegyekre vonatkozó opcióhoz hasonlóan 2024. július 1. napjától nyitva állt a potenciális befektetők előtt, azonban a jogszabályt érintő módosítások egyike ezen alternatíva alkalmazhatóságát 2025. január 1. napjára változtatta meg azzal, hogy kizárólag ezen napot követően szerzett ingatlanok ismerhetőek el és felelnek meg a program előírásainak.

A vízum időbeli érvényességére vonatkozó, korábban már ismertetetett szabályok mellett az ingatlanpiacon terjedő, számos esetben egymásnak ellentmondó és megalapozatlan információk további várakozásra kényszerítik a befektetni kívánó harmadik országbeli állampolgárokat.

Az említett, piacon terjedő, ellentétes információk közül a legfontosabb és legnagyobb vitát kiváltó jogértelmezési kérdés az, mely szerint az előírt ingatlanbefektetés akár több, kisebb értékű ingatlanból felépített portfólió összeállításával és értékének egybeszámításával is teljesíthető, mely értelmezést azonban sem a vonatkozó jogszabály hatályos szövege, sem a  vendégbefektetői vízum és tartózkodási engedély igénylésére vonatkozó eljárás megindítására rendszeresített, hivatalos formanyomtatványok sem támasztanak alá.

Kulcsfontosságú kiemelni továbbá, hogy kizárólag már felépült, kész, az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként bejegyzett, önálló helyrajzi számmal rendelkező ingatlan megszerzése felelhet meg a program előírásainak, tervezőasztalról vásárolt, kivitelezés alatt álló projektingatlanok nem, mely feltétel jelentősen szűkíti az elérhető és alkalmas ingatlanok körét, mely további nehézséget okozhat a befektetést ezen kategóriában megvalósítani tervező személyek részére.

Összefoglalva tehát, tekintettel arra, hogy a 250.000 Euro összegű befektetést feltételező, tőkepiaci opció kapcsán a jogalkotó és a minősítési eljárást végző szervek előtt még jelentős mennyiségű elvégzendő feladat áll, melyek előfeltételeit képezik a megfelelő „termék” piaci szereplők általi létrehozásának, továbbá arra a tényre, hogy a lakóingatlanba történő befektetési alternatíva csupán 2025. január 1. napjától áll rendelkezésre, a befektetni vágyók további várakozásra kényszerülnek, kivéve, ha a talán legkevésbé vonzó lehetőség kihasználásával, azaz az 1.000.000 Euro összegű adomány teljesítése útján kívánnak részt venni a programban, mely előtt szabad az út.

A napokban került közzétételre társadalmi egyeztetés céljából egy új, egyes törvényeknek „a gazdaság versenyképességének növelése érdekében” történő módosításáról szóló, még tárgyalás alatt álló jogszabálytervezet, melynek gerincét a hatályos Polgári Törvénykönyv módosítására irányuló javaslatok képezik. A tervezet Ptk.-t érintő főbb pontjai közé tartozik többek között az alzálogjog részletesebb szabályozására, az engedményes jogállására vonatkozó szabályok egyértelműsítése érdekében, a kiválás egy új, speciális esetének, az ún. „leválásnak” a bevezetésére, valamint az építményi jog magyar jogrendszerbe történő be-, illetve visszavezetésére irányuló szándék. Ezek közül jelen cikkünkben az utóbbi, korábban már a hazai jogrendszer részét képező jogintézményt kívánjuk kiemelni, melynek tervezett szabályozását és lehetséges gyakorlati, gazdasági életre gyakorolt hatásait kívánjuk bemutatni.

Az építményi jog fogalma, jellemzői

A jogszabálytervezetben meghatározott építményi jog alapján annak jogosultja az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet létesíthet vagy azt hasznosíthatja, mely alapján jogosult épületet építésére, ennek érdekében az ingatlan igénybevételére, a felépült vagy fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére egyaránt. Az építményi jog egyaránt kiterjed az annak alapján létesített vagy hasznosított épületre és annak alkotórészeire.

Az építményi jog forgalomképes jogosultság, átruházható és jogutódlás tárgyát is képezheti, a közös tulajdonra vonatkozó szabályok alkalmazása mellett egyidejűleg és együttesen több jogosultat is megillethet. Az építményi jog zálogjoggal, az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel megterhelhető, azonban fontos kiemelni, hogy ez nem egyenértékű az ingatlant terhelő jelzálogjoggal.

Az előterjesztés alapján az építményi jog írásba foglalt szerződéssel, határozott időtartamra alapítható, és annak létrejöttéhez a szerződésen kívül a jognak a jogosult javára történő, ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges. A törvényjavaslat lehetőséget biztosít arra, hogy az ingatlan tulajdonosa saját maga, mint jogosult javára alapítsa meg az építményi jogot és azt önállóan zálogosítsa el.

Fontos kiemelni, hogy az építményi jog megszűnik, ha azt a jogosult tizenöt éven át nem gyakorolta, vagy abban az esetben, ha azt ötven évnél hosszabb időre alapították, a megalapítástól számított ötven év elteltével is.

Ahogyan a korábbian is említésre került, az építményi jog forgalomképes, vagyoni értékű jog, melynek keretében kiemelendő, hogy az építményi joggal terhelt ingatlan átruházása vagy megterhelése az építményi jog fennállását nem érinti, illetve az építményi jog átruházása vagy annak megterhelése az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot szintén nem érinti. Ugyanígy kijelenthető, hogy az építményi jogon alapított zálogjog nem korlátozza az érintett ingatlan átruházását vagy biztosítéki jogokkal való megterhelését.

Az építményi jog alapján létesített épület a felek eltérő megállapodásának hiányában – melyre a jogszabály tervezete az épület és a föld elváló tulajdonára vonatkozó szabályok szerint lehetőséget biztosít – az érintett ingatlan alkotórésze marad abban az esetben is, ha az ingatlan tulajdonosa és az építményi jog jogosultja eltérő személyek, automatikusan tehát az építéssel nem jön létre önálló tulajdonjog a felépítmény tekintetében.

Az építményi jog részletes tartalmát és terjedelmét az érintett felek az egyes jogszabályi (ide értve különösen az építési jogi, illetve ingatlan-nyilvántartást érintő előírásokat, így például a helyi építési szabályokat és a beépíthetőség mértékét) keretek között szabadon határozhatják meg, kiemelendő azonban, hogy önmagában a jog alapítása és bejegyzése a törvényjavaslat szerint nem feltételezi az építési engedély meglétét.

A jogintézmény alapítása a felek szabad megállapodása alapján történhet ellenérték nélkül, ingyenesen, vagy visszterhesen is. Utóbbi esetben az építményi jog jogosultja egyszeri és/vagy időszakonként visszatérő szolgáltatás, az úgynevezett építménybér teljesítésére köteles, melynek mértékét és esedékességét a felek a jogot alapító szerződésben kötelesek meghatározni.

Természetesen a fentiek több jogszabály, így az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény irányadó módosítását is indukálják, mely szerint, a törvényjavaslat elfogadása esetén az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlanhoz kapcsolódó bejegyezhető jogok köre kiegészül az építményi jog intézményével.

A jogintézmény legfőképpen a haszonélvezeti joggal állítható párhuzamba, azonban annál erősebb alapot és jogot biztosít a jogosult számára azzal, hogy a haszonélvezeti joghoz képest a szabad használati és hasznosítási jogon túlmenően a szabad rendelkezés jogát is biztosítja mindazokra az építményekre és azok alkotórészeire, amely a jog alapján létrehozásra kerül. Ahogy a korábbiakban is említésre került, az építményi jog átruházható, megterhelhető jog, mely szintén többlet a haszonélvezeti jog kapcsán a jogszabály által biztosított lehetőségekhez képest.

Az építményi jog gyakorlati, gazdasági életre gyakorolt jelentősége

A jogszabálytervezetben foglalt szabályok áttekintése után érdemes megvizsgálni, hogy ez a régi-új jogintézmény milyen lehetséges hatásokat gyakorolhat a gazdasági életre.

Az előterjesztésben foglalt indoklás szerint a gazdasági növekedés és versenyképesség elé akadályokat gördít, hogy a különböző épületek, műszaki berendezések létesítésére irányuló beruházások finanszírozása problémákba ütközik. A nehézséget az okozza, hogy a jövőben létesítendő épület, építmény, műtárgy, felépítmény nem terhelhető jelzálogjoggal, illetve azt ilyen joggal terhelhető hitelfedezetként nem is fogadják el, melyre tekintettel az nem szolgálhat megfelelő hitelbiztosítékként a projekt megvalósítása során szükséges finanszírozáshoz.

Az előterjesztő minisztérium tipikus példaként említi e körben a naperőművi beruházásokat, hiszen ezek esetében a befektetés értékét nem kizárólag a létesítésre és beépítésre kerülő eszköz, hanem az adott földterülethez kapcsolódó, erőművi engedély és a hosszútávú átvételi garancia jelenti.

Az építményi jog magyar jogba történő ismételt bevezetésével az ilyen beruházások finanszírozásának háttere a jelenleg használat rendszerekhez képest jóval egyszerűbb alapokra lenne helyezhető. A megújuló energiával kapcsolatos beruházásokhoz hasonlóan az építményi jog jelentős szerepet tölthet be közterületeken, illetve azok alatt, vagy akár felett megvalósuló építési beruházások (például aluljárók, hidak, mélygarázsok, alagutak) finanszírozásának megkönnyítése során is, mely egyben élénkítheti a gazdasági életet is. A jogintézmény bevezetésének aktualitását indokolja továbbá, hogy ezzel párhuzamosan folyamatban van az ingatlan-nyilvántartási jog teljeskörű megújítása is, mely megfelelő alapot és lehetőséget szolgáltat az építményi jog újbóli beépítésére a jogrendszerünkbe.